作者WTT
近期，广州科学城挂牌了一批单价仅1.2万‑1.5万元/平方米区间的房源，这对当地二手房市场来说极具冲击力。
因为片区核心二手商品房，成交均价维持在2.6万‑3.7万元/平方米，这批房源的价格甚至不到周边主流房源的1/2。
以萝岗和苑为代表，据中介推广信息显示，该批房源为回迁房，只要补缴约2000元/平方米的土地地价，即可完成产权变更，取得完整商品房房产证，实现和普通商品房完全一致的过户、抵押、流通交易权利，不再受安置房交易限制。
萝岗和苑二期76㎡-91㎡二三房的挂牌销售均价12594元/平方米，就算加上2000元/平的补缴地价，均价也才1.5万/平方米左右，就能上车“学铁商”齐全的科学城核心区，对比周边最低2.2万/㎡的均价，的确吸引力不小。
据悉，萝岗和苑的房票数量高达340套。而广州的长岭街道、南岗街道、云埔街道、新龙镇几乎都出的是可以通过房票置换的回迁安置房，并且价格仅在1.26万元/平左右。
可以预想到，会有怎样一大批规模可观的“超低价房源”入市。
深圳的“回迁房低价入市潮”，也不容忽视。因为一大批10年前的超低价安居房解禁，开始流入商品房市场了。
据乐有家统计，仅龙华区的上塘中海锦城、特发和平里两个盘，具备转红本条件的安居房就达到约2400套。
因为安居房成本低，有的60㎡两房业主挂牌报价只要266万，几乎是旁边商品房业主新房买入价的一半（当年的入手价普遍在500万级）。
超低价房源入市，对局部楼市一定会产生影响。
龙华区上塘两个小区安居房释放时，就有中介担心，深圳现在每个月二手房也就能卖4000-5000套左右。猛得涌入大批低价房源，一方面房子更加卖不动了，另一方面会打压商品房业主的挂牌和叫价信心。
部分和回迁房房共享配套、绿化、公建的小区，商品房受到的打击无疑更大。
不过也有中介认为现在市场上观望的客户较多，安置户获得大量房源低价进入市场，在一定程度上带动楼盘去库存，激活本地房产交易活跃度。
的确，大量低价回迁房合规入市，对楼市的影响是多层次的，既有积极价值，也暗藏风险。
从积极方面看，回迁房补地价转可售之后，增加中低价位住宅供给，扩大刚需上车渠道，降低普通家庭置业门槛，部分实现保障性住房之外的市场化安居功能。
对于城市更新来说，允许回迁房合规交易，也让拆迁安置家庭的不动产真正具备财产属性，提升居民财产性收入。
当回迁房的价格优势吸引大量观望购房者入场，带动片区看房、议价、成交热度，可能倒逼商品房、存量二手房回归理性定价，加速市场价格出清。
但同时，同一板块，地段、配套接近的前提下，大量五至七折房源挂牌，会压低购房者心理预期。二手房商品房业主面临客户被分流，议价空间被迫放大，成交周期拉长。尤其在新房库存本就偏高、购买力偏弱的区域，叠加回迁房供给，会进一步加剧市场下行压力，新房去化难度随之上升。
实际上，也要考虑到，回迁房社区在物业维护、户型规划、车位配比、圈层氛围上，和传统商品房往往存在差距，盲目购入后出现居住体验不及预期。
还要注意，必须是合规拿证的回迁房才有买卖价值。部分早期入市回迁房，还存在补缴地价标准不透明、历史遗留产权纠纷、前期私下买卖毁约等风险，那么再便宜，也不能买！
所以购房者，面对“市价1/2”的回迁房时，不应该只被低价吸引，需要仔细核算补缴地价、税费成本，核实产权是否完整，实地考察小区物业、居住环境，分清价格红利背后对应的居住短板。
